Ruangkeuangan, – Ada orang yang sudah menabung bertahun-tahun, menyiapkan semua dokumen, dan datang ke bank dengan penuh keyakinan, lalu pulang dengan tangan kosong karena pengajuan KPR-nya ditolak. Ada juga yang berhasil mengajukan tapi menyesal di tahun-tahun berikutnya karena melakukan kesalahan yang seharusnya sangat mudah dihindari. Artikel ini membahas 3 hal yang jangan dilakukan ketika mau mencicil rumah, dan mengapa kesalahan-kesalahan ini jauh lebih umum dari yang kamu bayangkan.
Bukan soal gaji yang kurang besar. Bukan soal harga rumah yang terlalu mahal. Tapi soal keputusan-keputusan kecil yang tampak tidak berbahaya tapi efeknya bisa bertahan bertahun-tahun.
Jangan Lakukan 3 Hal Ini Sebelum dan Sesudah Mengajukan KPR
Tiga kesalahan ini bukan daftar yang bersifat teknis dan membosankan. Setiap satu dari ketiganya memiliki cerita di baliknya, dan hampir semua orang yang sudah melalui proses KPR bisa mengenali setidaknya satu dari ketiganya dari pengalaman pribadi atau pengalaman orang-orang di sekitar mereka.
- Hal Pertama: Mengambil Utang Baru atau Membeli Barang Cicilan Menjelang Pengajuan KPR
Ini adalah kesalahan yang terdengar sangat tidak masuk akal jika diucapkan secara terang-terangan, tapi dalam praktik terjadi sangat sering. Seseorang yang sedang mempersiapkan pengajuan KPR tiba-tiba melihat promosi cicilan 0 persen untuk smartphone baru atau laptop premium. Ia berpikir, “ini kan cicilannya kecil, pasti tidak berpengaruh.” Lalu ia menandatangani perjanjian cicilan itu.
Dan di situlah masalah dimulai.
Bank mengevaluasi kemampuan bayar calon debitur menggunakan rasio yang disebut Debt Service Ratio (DSR), yaitu perbandingan antara total kewajiban cicilan per bulan dengan penghasilan bersih. Batas maksimal yang umumnya diterapkan bank adalah 40 persen dari penghasilan untuk total semua cicilan, dan di dalamnya sudah termasuk cicilan KPR yang sedang diajukan.
Artinya, cicilan smartphone Rp500 ribu per bulan yang terlihat “kecil” itu langsung mengurangi ruang yang tersedia untuk cicilan KPR. Bagi seseorang dengan gaji Rp5 juta, batas cicilan total adalah Rp2 juta. Jika sudah ada cicilan motor Rp700 ribu dan cicilan smartphone baru Rp500 ribu, ruang yang tersisa untuk KPR hanya Rp800 ribu. Cicilan sebesar itu hampir tidak akan cukup untuk mendapatkan KPR di kisaran harga yang layak dihuni.
Yang memperburuk situasi ini adalah bahwa data cicilan tersebut tercatat di Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) OJK, dan bank bisa melihatnya secara real-time. Tidak ada yang bisa disembunyikan. Bahkan pinjaman online yang terdaftar secara resmi pun masuk dalam catatan ini.
Aturan praktisnya sederhana: dari minimal 6 bulan sebelum pengajuan KPR, tidak ada utang baru dalam bentuk apapun. Kartu kredit baru tidak dibuka, cicilan baru tidak diambil, pinjaman dalam bentuk apapun tidak ditandatangani.
- Hal Kedua: Mengabaikan Skor Kredit dan Baru Mengeceknya Setelah Pengajuan Ditolak
Ini adalah kesalahan yang paling menyakitkan karena dampaknya baru terasa ketika sudah terlambat. Banyak calon pembeli rumah yang tidak pernah sekalipun memeriksa riwayat kreditnya sebelum mengajukan KPR, dengan asumsi “saya tidak punya masalah kredit yang serius.” Lalu mereka terkejut ketika bank menolak pengajuan mereka karena ada catatan kredit macet bertahun-tahun lalu yang sudah mereka lupakan.
SLIK OJK mencatat riwayat kredit seseorang secara komprehensif. Keterlambatan pembayaran lebih dari 30 hari, kredit macet, atau tunggakan yang belum diselesaikan bisa menciptakan kolektibilitas yang buruk yang membuat bank otomatis menolak pengajuan tanpa perlu melihat faktor lain.
Yang sering tidak disadari adalah bahwa catatan negatif di SLIK tidak hilang hanya karena utangnya sudah dilunasi. Catatan sejarah keterlambatan tetap bisa dilihat, meski statusnya berubah menjadi lunas. Beberapa jenis kredit macet bisa meninggalkan jejak selama beberapa tahun bahkan setelah diselesaikan.
Langkah yang benar adalah memeriksa SLIK OJK secara mandiri, minimal 6 hingga 12 bulan sebelum berencana mengajukan KPR. Pemeriksaan mandiri bisa dilakukan melalui portal resmi OJK atau aplikasi yang disediakan, dan hasilnya sama dengan apa yang dilihat bank. Jika ada catatan negatif yang ditemukan, masih ada waktu untuk melakukan pembenahan, klarifikasi, atau pelunasan sebelum mengajukan.
Tidak memeriksa sama dengan menutup mata dan berharap tidak ada masalah. Dan dalam konteks KPR, harapan bukan strategi yang cukup.
- Hal Ketiga yang Paling Sering Diabaikan
Hal ketiga adalah yang paling jarang dibicarakan tapi dampaknya bisa dirasakan bukan hanya saat pengajuan, melainkan sepanjang tenor KPR: mengambil cicilan KPR di batas maksimal kemampuan bayar tanpa menyisakan ruang untuk kejadian tak terduga.
Ini berbeda dari dua hal sebelumnya yang berkaitan dengan proses pengajuan. Hal ketiga ini berkaitan dengan apa yang terjadi setelah KPR disetujui dan kehidupan nyata mulai berlangsung.
Seseorang yang mengambil KPR dengan cicilan tepat di angka 30 persen penghasilannya berada di zona yang secara teori masih “aman.” Tapi teori tidak selalu mencerminkan realita. Kehidupan memiliki biaya yang tidak pernah muncul di kertas perencanaan: ban mobil yang tiba-tiba bocor, anak yang sakit dan harus rawat inap, atap yang bocor di bulan pertama, atau penghasilan yang terpotong karena perusahaan sedang dalam tekanan.
Di sinilah banyak KPR mulai bermasalah. Bukan di bulan pertama, tapi di tahun kedua atau ketiga, ketika cadangan finansial sudah habis dan satu kejadian darurat yang tidak diantisipasi mulai menggerus kemampuan membayar cicilan.
Aturan yang lebih bijak bukan “cicilan maksimal 30 persen penghasilan,” tapi “cicilan 25 persen penghasilan sambil menyisihkan setidaknya 5 persen untuk dana darurat dan cadangan pemeliharaan rumah.” Selisih 5 persen ini adalah perbedaan antara bertahan dengan tenang dan tersengal-sengal ketika realita tidak berjalan sesuai rencana.
Apa yang Seharusnya Dilakukan Sebagai Gantinya
Tiga hal di atas adalah larangan. Tapi setiap larangan yang berguna harus disertai dengan arahan yang konkret tentang apa yang sebaiknya dilakukan.
Sebelum mengajukan KPR, luangkan waktu untuk memeriksa SLIK OJK secara mandiri dan selesaikan semua permasalahan kredit yang ditemukan. Pastikan tidak ada cicilan baru yang dibuka dalam 6 bulan terakhir dan tidak akan dibuka sampai KPR disetujui dan berjalan minimal 12 bulan. Hitung cicilan KPR yang akan diambil bukan dari angka maksimal yang disetujui bank, tapi dari angka yang tetap nyaman bahkan ketika ada pengeluaran tak terduga di bulan yang sama.
Dan yang paling penting: bangun dana darurat sebelum menggunakan semua tabungan untuk DP. Rumah yang dibeli dengan mengorbankan seluruh cadangan finansial adalah rumah yang rentan, bukan rumah yang memberi rasa aman.
FAQ — Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apakah pinjaman online yang sudah lunas masih bisa mempengaruhi pengajuan KPR?
Ya, bisa. Riwayat pinjaman online yang terdaftar di lembaga keuangan resmi dan dilaporkan ke SLIK OJK akan terlihat oleh bank, termasuk histori keterlambatan pembayaran meskipun utangnya sudah lunas. Beberapa bank memiliki kebijakan yang lebih ketat terhadap calon debitur dengan riwayat pinjaman online, bahkan yang statusnya sudah selesai. Periksa SLIK OJK jauh sebelum mengajukan untuk mengetahui gambaran lengkap riwayat kreditmu.
Berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk memperbaiki skor kredit yang buruk sebelum bisa mengajukan KPR?
Tidak ada angka pasti karena tergantung dari jenis dan tingkat keparahan catatan negatif yang ada. Untuk keterlambatan ringan yang sudah dilunasi, biasanya 6 hingga 12 bulan riwayat pembayaran yang bersih sudah cukup membangun kembali kepercayaan bank. Untuk kredit macet yang pernah masuk kategori kolektibilitas buruk, proses perbaikannya bisa membutuhkan 1 hingga 3 tahun dengan track record yang konsisten bersih.
Apakah membuka kartu kredit baru sebelum KPR berbahaya?
Membuka kartu kredit baru menjelang pengajuan KPR memiliki dua risiko. Pertama, limit kartu kredit baru tersebut bisa dihitung sebagai potensi utang yang mengurangi ruang DSR meskipun tidak digunakan. Kedua, aplikasi kartu kredit baru meninggalkan jejak “hard inquiry” di riwayat kredit yang bisa menjadi sinyal negatif bagi bank bahwa seseorang sedang dalam kondisi membutuhkan kredit. Hindari membuka produk kredit apapun minimal 6 bulan sebelum mengajukan KPR.
Apakah boleh mengambil cicilan KPR tepat di batas 30 persen penghasilan?
Secara aturan bank, boleh. Tapi secara perencanaan keuangan yang prudent, sangat tidak disarankan untuk mengambil tepat di batas maksimal. Kehidupan nyata selalu menghadirkan pengeluaran yang tidak ada di dalam rencana, dan seseorang yang sudah di batas maksimal tidak memiliki ruang untuk bergerak ketika hal itu terjadi. Cicilan yang nyaman adalah cicilan yang masih bisa dibayar bahkan di bulan-bulan yang berjalan tidak normal.
Bagaimana cara memeriksa SLIK OJK secara mandiri?
Pemeriksaan SLIK OJK bisa dilakukan melalui portal iDeb OJK di idebku.ojk.go.id atau melalui aplikasi yang tersedia. Prosesnya memerlukan verifikasi identitas dengan mengunggah KTP dan mengisi data diri. Hasil pemeriksaan biasanya tersedia dalam beberapa hari kerja dan akan menampilkan seluruh riwayat kredit yang tercatat, termasuk status, kolektibilitas, dan histori pembayaran untuk setiap fasilitas kredit yang pernah digunakan.
